Pedir ou não pedir a reavaliação do IMI

IMI

Sol, terraço ou vista para um beco. No litoral ou no interior, no coração da cidade ou nos arredores. O valor das casas para efeitos de IMI depende de muitos factores, tal como o seu valor de mercado. Nos últimos anos tem havido várias mexidas. Deixamos-lhe um guia. A reavaliação geral dos imóveis está longe de esgotar as mexidas no imposto municipal sobre imóveis IMI. Todos os anos é fixado o valor base dos prédios edificados, há reavaliações periódicas do coeficiente de localização, desvalorizações automáticas do valor do edificado e mudanças nas demais componentes que integram a fórmula de cálculo.

Deixamos-lhe um guia sistematizado do que de mais relevante tem vindo a mudar.

Como é calculado o IMI?

O IMI resulta da multiplicação de uma taxa (fixada anualmente por cada Assembleia Municipal, podendo variar entre 0,3% e 0,45%) sobre o valor patrimonial do imóvel (VPT).

Este VPT é suposto ser uma aproximação ao valor de mercado do prédio, e resulta de uma fórmula que multiplica i) o valor base dos prédios edificados (que se encontra há vários anos nos 603 euros) ii) a área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação iii) o coeficiente de afectação iv) o coeficiente de localização v) o coeficiente de qualidade e conforto vi) e o coeficiente de vetustez.

Cada um destes coeficientes tem, depois, indicadores relativamente objectivos aos quais são dados ponderadores.

O que está a mudar?

Nos últimos anos operaram-se várias mudanças no IMI.

1) Desde logo, fez-se uma reavaliação geral dos imóveis, que afectou aqueles prédios que desde 2004 não tinham sido transmitidos. Neste momento Portugal tem um parque imobiliário urbano que é avaliado pelo Fisco em 519,6 mil milhões de euros, quase três vezes o valor da riqueza gerada anualmente no país. Em média, o valor base de cada imóvel subiu para os 64 mil euros, mais 34%.

Por causa desta avaliação geral, deixou de haver uma avaliação dos imóveis de cada vez que se compra ou recebe uma casa em doação. O valor da matriz é o que resultou da avaliação geral.

Apesar de o VPT ter ficado relativamente estabilizado, há contudo outros elementos da fórmula que estão em mudança e podem, nalguns casos, interferir com o valor fiscal dos imóveis.

2) Depois da reavaliação geral, foram alterados os coeficientes de localização que variam entre 0,4 e 3,5, consoante o local de implantação dos prédios. Isto fez com que algumas zonas do País ficassem mais baratas, outras mais caras do que até então (dentro de uma cidade há vários coeficientes de localização). Esta actuação não é, contudo, automática – só opera quando se pedir uma avaliação.

3) Outra alteração recente, noticiada pelo Negócios esta segunda-feira, prende-se com o coeficiente de qualidade e conforto, mais concretamente com uma das suas componentes, o coeficiente de “localização e operacionalidade relativa”. Este factor leva em conta elementos como a boa/má exposição solar do imóvel, a existência/inexistência de uma varanda com uma boa vista, entre outros elementos.

E, enquanto até aqui estas características podiam ponderar para mais ou para menos o valor da casa em 5%, agora, a margem de variação é maior: pode ir até 20% na majoração e 10% no minorativo. O objectivo desta alteração é permitir fazer uma avaliação fiscal mais fina do valor dos imóveis, que também no mercado têm um valor diferente em função deste tipo de características.

Tal como acontece no coeficiente de localização, esta actualização não é automática – só opera quando se pedir uma avaliação ou se a casa for nova.

Quem pode pedir uma avaliação do imóvel?

O proprietário, desde que tenham passado três anos desde a última avaliação, e, a partir deste ano, também as juntas de freguesia e as autarquias, que beneficiam directamente da receita do imposto. Sem este pedido de avaliação o valor das casas não se altera, a menos que o serviço de Finanças tome a iniciativa de, ele próprio, avançar com uma reavaliação por considerar que o valor constante da matriz está desactualizado.

Quando é mais favorável pedir uma reavaliação?

Com todas estas alterações, torna-se mais difícil dar uma resposta de sentido único, uma vez que passa a haver muitas variáveis a ter em conta.

Com o preço por metro quadrado congelado há vários anos, há genericamente três factores que neste momento podem fazer oscilar o VPT.

1) o coeficiente de vetustez, que considera a antiguidade do imóvel, aconselha a que, de tempos a tempos (é possível fazer um pedido de reavaliação gratuito de três em três anos) se peça que a casa seja reavaliada, porque ela vai perdendo valor à medida que os anos passam.

2) o coeficiente de localização, que foi revisto em 2015 e que poderá fazer variar para mais ou para menos o VPT, consoante o sitio de implantação do imóvel. As Finanças disponibilizam informação para que o proprietário possa saber se está numa zona mais cara ou mais barata.

3) o coeficiente de qualidade e conforto, mais especificamente na sua componente de “localização e operacionalidade relativa”.

E como funcionam os filhos no IMI?

Apesar de inicialmente se ter previsto que quem tem filhos tinha de requerer o desconto no IMI, o Governo anterior acabou por emendar a mão e determinar que eles passam a ser considerados de forma automática.

Este ano (referente ao IMI de 2015) mais de metade dos municípios concedeu desconto no IMI de forma automática, Lisboa incluída. A regra concedia um desconto de 10%, 15% ou 20% respectivamente para famílias com um, dois e três ou mais filhos.

Para o ano, contudo, já será diferente (referente ao IMI de 2016). Por força de uma proposta de alteração do Bloco de Esquerda, os filhos vão dar direito a um desconto fixo de 20, 40 ou 70 euros, consoante se tenha um, dois ou três e mais filhos. A ideia de substituir um desconto proporcional por um fixo é não beneficiar mais quem tem casas com um VPT maior.

É essencialmente da conjugação destes elementos que deve resultar uma decisão, porque uns factores podem compensar outros.

Fonte:  Jornal de Negócios.